近年来，我国城市需求结构出现一个值得重视的新现象：消费需求有向低线城市和县域下沉的迹象，房地产需求则更多向高能级城市和区域中心集中。表面看，这是消费和房地产走势的分化；深层看，是人口流动方式变化后，对不同城市的消费、住房和产业需求重新分配。
一、人口流动的新变化
从总量看，人口流动强度有所下降。2025年1%人口抽样调查显示，全国流动人口为3.578亿人，比2020年第七次全国人口普查时减少1800万人。31个省份常住人口净迁移总量也从2015年前后的约400万人，降至2019年以来的约200万人。人口仍在流动，但已经不再像过去那样大规模、远距离、单向流向少数沿海城市。
从流动半径看，跨省流动减少，省内流动增加。2019年至2025年，跨省流动农民工减少743万人，省内流动农民工增加1324万人。中部地区变化最为明显，过去外出农民工以跨省为主，现在跨省和省内大体接近。很多人不是不外出，而是不再走得那么远，就业、生活和家庭安排更多在本省、本区域内。
从区域看，东部仍是人口净流入主要地区，但吸纳能力已经减弱。2015年前后，东部每年吸引常住人口流入约200万人；2017年至2019年降至约110万人；2023年至2024年已低于100万人。中部地区人口外流压力明显减轻，2022年一度转为净流入，之后虽有小幅流出，但规模已远低于过去。东北人口外流也明显放缓，年均流出从2017年至2019年的超过100万人，降至2023年至2024年的约16万人。
从城市层级看，人口重心正在从一线城市转向二线省会、计划单列市和强区域中心。2020年至2024年，二线城市净流入823万人，是各能级城市中唯一保持常住人口净流入的群体。同期，一线城市从2015年至2020年的净流入435万人，转为净流出20万人。三线及以下城市仍总体流出，但流出幅度明显收窄，说明部分人口出现回流，或者至少外流速度放慢。
这说明，人口并没有简单回到低线城市，也没有继续无差别涌入一线城市。新的趋势是：跨省流动减少，省内流动增加；东部吸纳放缓，中西部承接增强；一线扩张受限，省会和区域中心受益；低线城市流出放缓，甚至出现部分回流。
二、人口流动变化原因及其影响
人口流动趋势的变化，首先源自地区收入差距收窄。中部和西部地区人均GDP分别在2021年、2022年超过1万美元，2025年进一步达到1.17万美元和1.11万美元。过去几年，人均GDP较低地区的居民收入增速反而更快。地区之间仍有差距，但差距已不像过去那样足以支撑大规模、远距离、长期性的单向迁移。对很多劳动者来说，留在省内或回到本地附近城市，收入损失变小，生活成本、家庭照料和稳定性上的收益变大。
产业转移也在改变人口去向。东部地区出口占全国比重从2012年的85.6%降至2025年的79.0%，中部地区从5.5%升至9.5%，西部地区从5.6%升至9.2%。产业链向中西部扩散后，制造业岗位随之向省会、地级市和县域工业园区延伸。过去就业机会高度集中在沿海，现在中西部也能提供一部分稳定岗位，人口流动自然会变近。
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就业结构变化同样重要，一方面农民工就业正在从建筑业转向制造业。2021年至2025年，建筑业占农民工就业比重从19.0%降至13.8%，制造业从27.1%回升至28.2%。建筑业更依赖跨省流动和项目迁徙，制造业更容易跟随产业转移在省内布局。岗位在哪里，人口就会向哪里流动。
同日晚间，成都银行也公布了股东增持计划进展公告，该行两名大股东合计增持成都银行股份约3424.7万股。《证券日报》记者根据公开信息梳理，四季度以来，南京银行、成都银行、常熟银行、沪农商行、苏农银行等多家上市银行的大股东或高级管理人员实施增持或计划增持，主要为经营韧性较强的城商行、农商行。
元股证券另一方面，大学生就业偏好也在变化。2021年以后，市场化就业不确定性上升，考公考编热度提高，国考最终过审人数从2021年的约158万人升至2026年的约371.8万人。公务员和事业单位岗位按行政体系分布，覆盖省、市、县多个层级，这会把一部分青年人口留在省会、地级市和县域，而不是全部流向少数一线城市。
人口流动变化对消费和房地产的影响并不相同，消费更看常住人口，房地产更看户籍人口。餐饮、零售、本地生活服务发生在实际居住地，因此常住人口对消费影响更直接。买房则对应家庭沉淀、长期定居和户籍安排，户籍人口对房地产影响更大。从地级市常住人口、户籍人口、房价、消费这几个指标的相关性，也能看出来：社零与常住人口相关系数为0.12，与户籍人口相关系数仅为0.06；房价与户籍人口相关系数为0.16，与常住人口相关系数仅为0.03。
这也解释了为什么低线城市消费相对较好、房地产较弱。一方面，低线城市人口流出放缓，部分人口回流，叠加消费品渗透率仍有提升空间，社零表现更有韧性。另一方面，低线城市住房在上一轮城镇化、棚改和商品房扩张中已较为充分，甚至存在透支。对回流人口来说，短期内未必缺房，消费会增加，但购房需求不一定同步增加。
高线城市则相反。一线城市人口流入放缓，商品消费较成熟，社零口径不占优。但高收入人口、专业服务人口、年轻中产和全国性客流仍向高线城市集中，服务消费仍有空间。房地产方面，高线城市核心资产稀缺，中高收入人口和户籍沉淀仍有支撑，因此房价表现相对更有韧性。
从香港的经验也能看出人口流动变化对需求的影响。近年来，香港通过人才计划吸引大量年轻、高收入人口流入，总人口从2022年年中开始回升，随后租赁、零售、住宅交易量先后改善，房价则在更晚阶段见底回升。这说明人口流入通常先支撑租房、零售和本地服务，再逐步影响购房和资产预期。内地城市也会遵循类似逻辑，只是不同城市承接人口的能力不同，传导速度和结果也不同。
三、建议
观察城市需求变化，不能只看城市等级，也不能只看人口总量，应把常住人口和户籍人口结合起来看。常住人口代表流动吸纳能力，户籍人口代表家庭沉淀能力。按照这两个维度，城市大体可分为四类：常住户籍双流入、常住流入户籍流出、户籍流入常住流出、常住户籍双流出。不同城市应有不同的发展策略，个人选择也应区别对待。
对于常住户籍双流入城市，应把重点放在提升承载能力上。这类城市既有人来工作和消费，也有人愿意落户和长期定居，是消费和房地产相对都有支撑的城市。2020年至2024年，这类城市由2015年至2020年的128个减少至68个，已变得更加稀缺，其中二线城市占比较高。对个人而言，这类城市更适合长期生活、就业和资产配置，尤其是强省会、计划单列市和产业基础较好的区域中心。对政策制定者而言，应增加优质教育、医疗、住房和公共交通供给，避免人口流入后出现生活成本过快上升、公共服务排队和住房结构错配。
对于常住流入、户籍流出城市，应重点做好消费承接和人口留存。这类城市有人工作、居住和消费，但家庭沉淀不足，说明城市有短期吸纳能力，却缺少长期留人能力。它们往往是消费下沉的重要载体，租赁、餐饮、本地服务、即时零售等会受益，但商品房需求未必同步增强。对个人而言，可关注其就业机会和生活便利度，但购房应更谨慎，重点看产业是否稳定、人口是否能转化为户籍和家庭沉淀。对政策制定者而言，应改善落户、教育、医疗和住房保障条件，让流动人口能够顺利定居，同时避免用大规模商品房扩张去对冲人口沉淀不足。
对于户籍流入、常住流出城市，应重点解决“落户但不常住”的问题。这类城市可能包括部分高能级城市，也包括一些低线城市。户籍增长会对住房需求形成一定支撑，但常住人口减少会削弱日常消费和服务业活力。对个人而言，这类城市是否适合购房，要看户籍增长背后是真实定居，还是政策性落户、被动回流或家庭资产安排。对政策制定者而言，应把重点放在就业岗位、产业更新和公共服务使用效率上，不能只满足于户籍人口增长。只有人真正住下来、工作起来，城市消费和住房需求才有持续性。
对于常住户籍双流出城市，应转向存量治理。这类城市数量从2015年至2020年的89个增加到2020年至2024年的161个，其中绝大多数为三线及以下城市。它们同时面临消费和房地产压力，增量开发空间有限。对个人而言，若以资产保值增值为目标，应尽量回避人口持续流出的城市；若以生活为目标，则重点考虑生活成本、亲属关系、医疗资源和养老便利，不宜把房产作为主要投资品。对政策制定者而言，应减少盲目扩区、铺摊子和新增房地产供给，把财政资源更多用于基本公共服务、老旧小区改造、养老医疗、闲置资产盘活和产业小而专的发展。
总的看，人口流动变化正在重塑城市发展逻辑。过去，城市竞争更多表现为谁能吸引外来人口；现在，更重要的是谁能让人口留下来、住下来、形成稳定家庭和持续消费。对房地产而言，真正有支撑的是户籍增长、产业基础和公共服务共同支撑的长期定居需求；对消费而言，真正有支撑的是常住人口、收入改善和本地服务供给共同形成的日常需求。
因此，无论是个人选择城市，还是地方制定政策，都应从城市等级思维转向人口结构思维。一线城市仍有资源优势，但成本和承载约束更强；二线省会和区域中心是人口再配置的主要承接地；三线及以下城市不能一概而论，少数有产业、有常住人口流入的城市仍有机会，人口双流出的城市则必须面对收缩现实。
（作者芦哲系东吴证券首席经济学家、研究所联席所长）深圳股票投资配资
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